Re: [請益] 請問要把房貸展成30年嗎？

※ 引述《TFIN ( 這週六 幸福)》之銘言： : 各位房板的先進大家好。 : 我的房貸剩296萬。(向玉山銀行申貸) : 其中的兩百萬的利率是1,295(政府2000億首購) : 剩下的96萬的房貸是 1.575 : 每個月目前要繳21,200 : 我的薪水大概是60k左右 : 我想要把我的房貸展成30年，再增貸50-100萬左右。 : 若我轉貸(富邦) 會變成300萬(I +0.67), : 增貸的50-100萬的利率是2.02 : 以貸350萬(300為轉貸, 50為增貸)，我每個月月付13,400 : 困擾我的是，我要捨棄1.295的利率，去貸1.82的，我是白痴嗎？ : 也困擾我的是，每個月繳21,300的房貸，讓我每個月手頭可以動用的 : 錢，只有兩三千元。 : 我和家人提起我要轉貸的念頭，全家一致反對。 : 他們的說法是早點繳完，早點財務自由。 : 可是我不介意讓銀行多賺一點利息。 : 記得我小舅舅在以前買房時，利率是7-10%, : 跟他們以前比起來，2%不算什麼吧？ : 且我若增貸350萬， 每個月可以多出21300 減去13400=7900 : 的資金可以運用。 : 請不要戰我，魯蛇我是真心想聽聽各位先進的意見。謝謝。 安安 小弟並非理財達人 個人淺見供您參考 錢的重點 在於延長你的存活時間 假設你月花5萬，存款只有100萬 20個月就是你的存活時間 所以一般人需要工作，透過工作賺取金錢 就能不斷延長存活時間 同上例，若你月收5萬 那你存活時間就是「直到你不能再工作的20個月後止」 所以很多人提倡的存下退休金 就是盡可能的存下錢 然後當「不能再工作的那一天」真正來臨時 能夠更大限度的延長你存活時間 一般來說，只要略為超過你的壽命就夠了.... 然而近代以來資本主義興起 透過持有「好的負債」 能更大限度的延長你的存活時間 舉例說明 何謂「好的負債」？ 以原PO的狀況而言 增貸出的50萬現金，利率是2.02% 若你能借由這50萬現金投資，創造出5%的投資效益 等於一年套利3%，每年淨賺15000的收入 房屋貸款一次二十年 在沒有其他變數的情況下 這20年內你每年都會增加15000的收入 20年則會有30萬 或許一年15000獲利看起來並不如何振奮人心 但事實上這是無中生有的 過程一樣很簡單 你所做的只有-選擇好投資報酬率大於2.02%的標的物 槓桿出錢來投資套利 這就是持有好債 持有好債獲利，在同樣的工作收入條件下，自然延長了存活的時間 而很多人透過持有好債 創造大筆的現金流 當好債的收入大於總支出時 以上例來說就是大於5萬 那這個人就達到了基本的財務自由 但反過來說 最害怕的，是持有「自以為是好債」的壞債 何謂自以為是好債的壞債？ 同樣以原PO例子而言 增貸出來的50萬 如果拿去消費、玩樂甚至買車等 表面上看起來我拿銀行2.02%的利息消費 比放著等通膨好 但其實只是借錢出來花錢 透過背負20年的負債 來用在現今的消費玩樂 這就是花掉了未來的錢 也減少了可存活的時間 因此我認為原PO的重點不是要不要轉增貸 而是你轉增貸之後，打算要做什麼？ 並且因為原PO原始利率非常低 300萬的貸款原本是1.295%，若轉貸會變成1.82% 差距的趴數是0.52% 300萬的金額，一年就是差15600的利息錢 因此你增貸出的50萬 除了本身2.02%的利息成本(一年10100)之外 還要COVER這300萬轉貸衍生出的一年15600利息成本 等於一年創造出的獲利，要大於所有利息成本 (10100+15600=25700) 這樣才算真正持有好債 25700 / 50萬=5.14% 因此原PO在這個例子中 若沒有投資報酬超過5.14%的標的 其實都是不划算的 雖然帳面上現金流變得比較漂亮 (因為貸款期限延長了) 實際上這並不是好債 只是花掉你未來的錢而已 所以我建議如果原PO沒有年報酬超過5.14%的投資標的 還是依照長輩建議乖乖繳完 先苦後甘 總比先甘後苦好 而因為原PO既然會上來問這個問題 我相信你一定沒有投資的經歷 問題的解答 我想也呼之欲出 乖乖繳完他 也總比亂找投資標的 最後連本金都賠掉好 共勉之~ -- ※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.120.223 ※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1470195682.A.9AB.html ※ 編輯: HSTim (59.125.120.223), 08/03/2016 11:43:30 通膨考量進去意思一樣唷! 過去三十年平均通膨率1.74% 借50萬2.02%來花..這樣要抗通膨~其實一樣不划算 何況原PO還有隨之衍生的其他成本 而不論是否通膨 重點是借出來的錢不能拿來消費 而要拿來創造投資效益 否則只是以債養債 並不會對你的財務狀況得到正面的改善 另外分享一個小弟自己認為對抗通膨的方式 就是一樣透過「持有好債」 盡可能只繳利息，並延長這個債務的年限 例如原PO的案子 假設我負債350萬 二十年來透過投資創造正向現金流 並且不斷的延遲不繳本金 二十年後，我一樣只有負債350萬 這時候在一樣通膨的情況下 實質購買力下降~錢會變小 20年後負債的350萬，遠遠比20年前的350萬小太多囉 ※ 編輯: HSTim (59.125.120.223), 08/03/2016 22:34:13