※ 引述《TFIN ( 這週六 幸福)》之銘言:
: 各位房板的先進大家好。
: 我的房貸剩296萬。(向玉山銀行申貸)
: 其中的兩百萬的利率是1,295(政府2000億首購)
: 剩下的96萬的房貸是 1.575
: 每個月目前要繳21,200
: 我的薪水大概是60k左右
: 我想要把我的房貸展成30年,再增貸50-100萬左右。
: 若我轉貸(富邦) 會變成300萬(I +0.67),
: 增貸的50-100萬的利率是2.02
: 以貸350萬(300為轉貸, 50為增貸),我每個月月付13,400
: 困擾我的是,我要捨棄1.295的利率,去貸1.82的,我是白痴嗎?
: 也困擾我的是,每個月繳21,300的房貸,讓我每個月手頭可以動用的
: 錢,只有兩三千元。
: 我和家人提起我要轉貸的念頭,全家一致反對。
: 他們的說法是早點繳完,早點財務自由。
: 可是我不介意讓銀行多賺一點利息。
: 記得我小舅舅在以前買房時,利率是7-10%,
: 跟他們以前比起來,2%不算什麼吧?
: 且我若增貸350萬, 每個月可以多出21300 減去13400=7900
: 的資金可以運用。
: 請不要戰我,魯蛇我是真心想聽聽各位先進的意見。謝謝。
安安
小弟並非理財達人
個人淺見供您參考
錢的重點
在於延長你的存活時間
假設你月花5萬,存款只有100萬
20個月就是你的存活時間
所以一般人需要工作,透過工作賺取金錢
就能不斷延長存活時間
同上例,若你月收5萬
那你存活時間就是「直到你不能再工作的20個月後止」
所以很多人提倡的存下退休金
就是盡可能的存下錢
然後當「不能再工作的那一天」真正來臨時
能夠更大限度的延長你存活時間
一般來說,只要略為超過你的壽命就夠了....
然而近代以來資本主義興起
透過持有「好的負債」
能更大限度的延長你的存活時間
舉例說明
何謂「好的負債」?
以原PO的狀況而言
增貸出的50萬現金,利率是2.02%
若你能借由這50萬現金投資,創造出5%的投資效益
等於一年套利3%,每年淨賺15000的收入
房屋貸款一次二十年
在沒有其他變數的情況下
這20年內你每年都會增加15000的收入
20年則會有30萬
或許一年15000獲利看起來並不如何振奮人心
但事實上這是無中生有的
過程一樣很簡單
你所做的只有-選擇好投資報酬率大於2.02%的標的物
槓桿出錢來投資套利
這就是持有好債
持有好債獲利,在同樣的工作收入條件下,自然延長了存活的時間
而很多人透過持有好債
創造大筆的現金流
當好債的收入大於總支出時
以上例來說就是大於5萬
那這個人就達到了基本的財務自由
但反過來說
最害怕的,是持有「自以為是好債」的壞債
何謂自以為是好債的壞債?
同樣以原PO例子而言
增貸出來的50萬
如果拿去消費、玩樂甚至買車等
表面上看起來我拿銀行2.02%的利息消費
比放著等通膨好
但其實只是借錢出來花錢
透過背負20年的負債
來用在現今的消費玩樂
這就是花掉了未來的錢
也減少了可存活的時間
因此我認為原PO的重點不是要不要轉增貸
而是你轉增貸之後,打算要做什麼?
並且因為原PO原始利率非常低
300萬的貸款原本是1.295%,若轉貸會變成1.82%
差距的趴數是0.52%
300萬的金額,一年就是差15600的利息錢
因此你增貸出的50萬
除了本身2.02%的利息成本(一年10100)之外
還要COVER這300萬轉貸衍生出的一年15600利息成本
等於一年創造出的獲利,要大於所有利息成本
(10100+15600=25700) 這樣才算真正持有好債
25700 / 50萬=5.14%
因此原PO在這個例子中
若沒有投資報酬超過5.14%的標的
其實都是不划算的
雖然帳面上現金流變得比較漂亮 (因為貸款期限延長了)
實際上這並不是好債
只是花掉你未來的錢而已
所以我建議如果原PO沒有年報酬超過5.14%的投資標的
還是依照長輩建議乖乖繳完
先苦後甘
總比先甘後苦好
而因為原PO既然會上來問這個問題
我相信你一定沒有投資的經歷
問題的解答
我想也呼之欲出
乖乖繳完他
也總比亂找投資標的
最後連本金都賠掉好
共勉之~
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 59.125.120.223
※ 文章網址: http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1470195682.A.9AB.html
※ 編輯: HSTim (59.125.120.223), 08/03/2016 11:43:30
1F推 Marty: 本篇觀念完全正確 另外如果持有一個下跌機率高的資產 08/03 11:45
2F→ Marty: 也會導致總資產減損 這時候就要重新做一次資產配置 08/03 11:46
3F→ Marty: 以股票來說 就是賣聯電+買台積電、賣宏碁+買華碩 的概念 08/03 11:47
8F推 amury: 推一個!!! 08/03 12:33
10F推 ruve: 我要在35歲錢買房,因為要貸40年的,顆顆 08/03 12:52
15F推 amiah: 套利變套牢就得不償失了 08/03 13:30
16F推 bbdirty5566: 如果10年後利率變7% 貸款就GG了 未來的事難測 08/03 13:35
17F→ beminaru: 觀念很好 其實還要考量進去實質購買力..50萬現在可以買 08/03 13:35
18F→ beminaru: 的東西 肯定比三十年後的五十萬多很多.. 08/03 13:35
通膨考量進去意思一樣唷!
過去三十年平均通膨率1.74%
借50萬2.02%來花..這樣要抗通膨~其實一樣不划算
何況原PO還有隨之衍生的其他成本
而不論是否通膨
重點是借出來的錢不能拿來消費
而要拿來創造投資效益
否則只是以債養債
並不會對你的財務狀況得到正面的改善
另外分享一個小弟自己認為對抗通膨的方式
就是一樣透過「持有好債」
盡可能只繳利息,並延長這個債務的年限
例如原PO的案子
假設我負債350萬
二十年來透過投資創造正向現金流
並且不斷的延遲不繳本金
二十年後,我一樣只有負債350萬
這時候在一樣通膨的情況下
實質購買力下降~錢會變小
20年後負債的350萬,遠遠比20年前的350萬小太多囉
22F推 a75125: 觀念正確 原po真的要三思 08/03 13:47
26F推 hypeng: 泥是好人!!這真的有點投資觀念的自己就會敲算盤了 08/03 14:51
28F推 LieTo: :D 08/03 15:23
35F推 TFTOLED: u got it! 08/03 21:59
※ 編輯: HSTim (59.125.120.223), 08/03/2016 22:34:13
40F推 bassdrum: 難得的優質教學文 希望房版可恢復盛況 08/03 23:58
41F推 SeonJun: 依通膨每年1.74%來算,已貸款買房的都應該盡量不繳本金, 08/04 07:09
42F→ SeonJun: 寬限到了就轉貸,加上沒買房還要付租金,利率4%內的都 08/04 07:09
43F→ SeonJun: 不算貴了,還不加上多的現金另尋投報的回沖%數。 08/04 07:09
46F推 yy1k2g: 講的好棒! 08/04 12:00
49F推 mastungz: 希望房版能多一些這種優質回文 08/05 10:55
50F推 f204137: 觀念正確 值得我推 08/07 18:28
51F推 officina: 我只是覺得錢的重點是延長存活時間這一開始講就怪怪的 08/07 18:35
52F→ officina: 你沒錢乖乖去職業所 政府還是要幫你找工作的 你不會死掉 08/07 18:35
53F→ officina: 或我天天請你吃飯你也不會死 不過沒投資就早點還掉 一般 08/07 18:36
54F→ officina: 自有房一般提供的是安全感 再來就佈置樂趣 你也可以借少 08/07 18:37
55F→ officina: 就需要的稍微借出來用 因為比信貸車貸便宜 別浪費就這樣 08/07 18:38
56F→ officina: 喔 其實住的地方你也不用擔心 還是有遊民收容所的 08/07 18:43
58F推 Leika: 受薪階級適用的佳作 08/22 20:07